|
|
Son Güncelleme:16/05/12 |
|
|
Aktüel - Yaşam - Din - Sağlık - Rejim - Cinsel sağlık - Sanat - Sinema - Resim Şov - Moda - Fashion- Resim indir! - Video - Pop Dünya |
||
|
|
Son Güncelleme:16/05/12 |
|
|
Aktüel - Yaşam - Din - Sağlık - Rejim - Cinsel sağlık - Sanat - Sinema - Resim Şov - Moda - Fashion- Resim indir! - Video - Pop Dünya |
||
|
Emlak Yatırım Temel Bilgiler |
||
|
|
|
Konutta KDV sistemi değişiyor, %17 zam kapıda! |
||||
Maliye, konutta uygulanan KDV sistemini topyekün değiştiren taslağa son şeklini verdi, Meclis’e göndermeye hazırlanıyor. Gayrimenkul sektörünün korktuğu başına geliyor. Bir süredir Maliye’de konutta KDV sistemini sil baştan değiştirecek bir tasarı üzerinde çalışıldığı biliniyordu. Maliye yetkililerinden edinilen bilgiye göre, tasarıya son şekli verildi. Tasarının en dikkat çekici yanı, artık 150 metrekareden daha küçük olsa da evlerin satışında yüzde 18’e varan ölçüde kademeli KDV uygulanacak olması. Sektör çok endişeli Mesela satışı yapılan ev İstanbul’un en lüks projelerinden birindeyse buradaki vergi, satılan konut isterse 40-50 metrekare olsun yüzde 18 olabilecek. Maliye’den bir yetkili durumu, “Son dönemde yapılan projelere bakıyoruz. Mesela Zorlu Center. Metrekaresi 9 bin dolar ile 18 bin dolar arasında değişen fiyatlarla ev satılıyor. Ancak evlerin büyüklükleri 100 metrekare civarında. 100 metrekarelik bir daireye 1.5 milyon dolar ödeniyor ancak Maliye KDV almıyor. Çünkü daha önce lüksün tanımı büyüklüğe göre yapılmış. O yüzden de 150 metrekarenin üzerindeki konutlardan yüzde 18 KDV alınır denmiş. Şimdi bu yanlıştan dönüyoruz. Bu yanlıştan dönmek için de Sapphire, Kanyon, Zorlu gibi lüks projelerin durumunu incelememiz gerekti” diye konuştu. Ancak yeni KDV uygulaması sadece metrekare fiyatı 8-10 bin dolar arasında satılan lüks projeleri etkilemeyecek. Projenin bulunduğu bölgeye göre Maliye yeni bir vergi rayici belirleyecek. Dolayısıyla Halkalı, Beylikdüzü ya da Çekmeköy’de yapılan bir konut projesinde de vergi sistemi değişecek. Satılan evin büyüklüğü 75 metrekare de olsa Çekmeköy’deki projeden de yüzde 10 ile 18 arasında bir oranda vergi alınacak. Maliye yetkilileri bölgelere ve arsa rayiçlerine göre KDV oran listesinin hazırlıklarının da devam ettiğini, listenin yakında ortaya çıkacağını söylediler. Emlak vergisinde ortayla çıkan farklı tarifenin bir benzerinin KDV için de oluşturulması bekleniyor. Örneğin İstanbul 4 bölgeye ayrılacak ve KDV oranı birinci bölge için yüzde 18, ikinci bölge için yüzde 15, üçüncü bölge için yüzde 8 ve dördüncü bölge için yüzde 3 olarak uygulanacak. Oranlar ve bölgelerle ilgili son kararı ise Bakanlar Kurulu verecek. Söz konusu uygulamanın Ocak 2013’ten itibaren yürürlüğe girmesi planlanıyor. Bu KDV değişiklik çalışması konut sektöründe de ciddi telaş yaratmış vaziyette. Ekonomiyi soğutma önlemleri çerçevesinde kredi maliyetlerinin artırılması konut kredilerindeki maliyetleri de etkilemişti. Bu yüzden de bir süredir konut satışları istenen seviyede gitmiyordu. Satışların seyrinden mutlu olmayan, Nisan ve Mayıs aylarında da bekledikleri yüksek konut satış performansını gösteremeyen markalı konut üreticileri şimdi bir de bu maliyetlerin üzerine vergi maliyetinin eklenmesinden endişe duyuyor. Markalı konut sektörünün önde gelen bir temsilcisi, “Bu vergi sistemi değiştiği anda konut fiyatlarına yüzde 17 civarı zam gelmesi kaçınılmaz. Zaten firmalar uzun süredir konutlara zam yapamıyor. Kâr marjlarından ciddi feragat ederek, müşteriye alternatifli ödeme imkanları sunarak satışları canlı tutmaya çalışıyordu. Abartmıyorum bazı firmalar kapıya kilit vurabilir” diye konuştu. Bir başka konut üreticisi ise bölgeye göre farklı KDV uygulamasının haksızlıklara neden olmasından endişeli olduğunu söyledi. “Nasıl ki emlak vergisi için yapılan listede büyük haksızlıklar olduysa benzer bir adaletsizliğin KDV listesinde de ortaya çıkması olası. Listeler açıklandıktan sonra eminim çok büyük itirazlar olacak” diye konuştu. Bir başka sektör temsilcisi ise söz konusu vergi artışının kayıt dışılığı azdıracağına dikkat çekti. “Konutun satış bedeli Maliye’ye düşük gösterilecektir” diyen konut üreticisi “Çünkü hiç kimse 100 lira iken bir evin fiyatı 118 lira ödemek istemeyecektir” diye devam etti. Büyümenin motoruna fren konur.. Sektör temsilcileri hazırlıkları son aşamaya gelen yeni KDV uygulamasına yönelik endişelerini şu noktalarda ortaya koydular. Bu durum sektörde büyük bir kaos yaratır. Kurumsallaşma adına adımlar atılırken kayıt dışılık hortlar. Alıcı ile satıcıyı usulsüzlüğe teşvik eder. Şu an sektör üzerine ilave yük getirecek hiçbir değişikliği kaldıramaz, inşaatçılarla ilgili spekülasyonlar başlar, vatandaşın konut alım kararları etkilenebilir. Mütekabiliyet değişikliği ile konut sektöründe bir ivme bekleyen ve umudunu buna bağlayan sektörde iflaslar ortaya çıkabilir. İnşaat sektörü sonuçta büyümenin motoru. Türkiye son yıllarda dünya rekorları kırarak büyüdüyse bunda inşaat sektörünün çok büyük payı oldu. İnşaat sektörü istihdamın artmasında da en büyük payı aldı. Vergisel düzenleme orta ve uzun vadede genel bütçeyi olumsuz etkileyen sonuçlar doğuracaktır. Bir kentsel dönüşümden söz ederken müteahhitlerin mali gücünü etkileyecek böyle bir uygulama, kentsel dönüşüm takvimine de büyük sekte vurur. Hiç kimse yeni fırsatlara bakamaz. Çünkü büyük firmaların elinde kaynak kalmaz. Uygulamada çarpıklık var ama... Mevcut uygulamaya göre metrekaresi 18 bin dolara kadar çıkan Zorlu Center’da bir daire satın altığınızda sadece yüzde 1 KDV ödüyorsunuz. Zira Zorlu Center’da ortalama daire büyüklükleri 100 metrekare. Oysa Bağcılar da 160 metrekarelik bir ev satın aldığınızda yüzde 18 KDV ödüyorsunuz. Maliye bu çarpıklığı dikkate alarak, bölgesel ve projeye göre farklı KDV uygulamasına geçme kararı aldı. Evin büyüklüğü ne olursa olsun, inşaat bölgesi, projenin değeri vergi oranını belirleyecek... Maliye elemanları, 2B rayiçleri belirlenirken alıcı kılığında bölgeleri tek tek gezmiş ve piyasa şartlarına uygun bir değer ortaya koymuştu. Benzer bir taramanın KDV oranları belirlenirken de yapıldığı öğrenildi. 16 Mayıs 2012 - (Vatan) |
||||
|
'Pişmanım' Diyen Ev Sahibi Kurtulacak |
||||
Maliye Bakanlığı, çapraz sorgulamada 62 bin ev sahibini incelemeye aldı. Gelir elde ettiği halde beyan vermeyenler dilekçeyle ‘pişmanım’ derse ceza ödemeyecek. Önceden hazırlanmış beyanname sistemi ile bu yıl kira gelirlerinde ‘beyan rekoru’ kıran Maliye Bakanlığı, kira geliri elde ettiği halde beyanname vermeyen yaklaşık 62 bin kişinin peşine düştü. Kira geliri elde ettiği halde beyanname vermeyen kişilere ceza kesilmesi gündeme gelecek. Kira geliri olduğu halde çeşitli nedenlerle beyan etmeyenlerin ise Maliye’nin faiziyle birlikte yüklü cezasından kurtulması için fırsatı bulunuyor. Yetkililer, kira gelirini beyan etmeyi unutan mükelleflerin, pişmanlık dilekçesi vererek vergilerini ödeme imkanı bulunduğunu kaydettiler. Yetkililerin verdiği bilgiye göre kira gelirini beyan etmeyen mükellefler vergi dairelerine ‘pişmanım’ dilekçesi vererek ileride doğacak yüklü vergi cezasından kurtulabilecekler. Yetkililer, bu kapsamda bulunan mükelleflere kira gelirlerini beyan etmeleri çağrısında bulundular. Maliye Bakanlığı, bankalar ve PTT başta olmak üzere finans kurumlarından elde ettiği bilgiler çerçevesinde bu yıl 1 milyon 200 bin kişiye, ‘kira gelirini ödeyin’ mektubu göndermişti. Söz konusu mektuplar işe yaradı. Bu yıl beyan döneminde tam 1 milyon 137 bin 765 kişi kira gelirini beyan etti. Geçen yıl ise 808 bin mükellef kira beyanı vermişti. Maliye Bakanlığı denetim elamanları beyan döneminin sona ermesinin ardından, veri ambarında kira geliri elde ettiğine ilişkin bilgi bulunan ancak beyanname vermeyen 62 bin mükellefi mercek altına aldı. İlk etapta söz konusu mükelleflerin bilgileri kontrol edilecek. Bankalarda bu kişilerle ilgili ek bilgi talep edilecek. Ve ardından da mükellefler vergi idarelerine çağrılarak niye beyanname vermedikleri araştırılacak. Çapraz sorgulama sonucunda, kira geliri elde ettiği halde beyanda bulunmayan mükelleflerle ilgili inceleme yapılabilecek. Ancak, kira geliri bilgileri yanlış olan, örneğin kira geliri elde etmediği halde banka kayıtlarında kira geliri elde etmiş gibi görünen mükelleflerle ilgili ise bir işlem yapılmayacak. Bu kişilerin bilgileri, kayıtlarda düzeltilecek. 15 Nisan 2012 |
||||
|
Yapı denetimde yeni dönem |
||||
Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliğinde değişiklik yapıldı. Yeni yönetmelikle imar ve imar planlarında yeni bir dönem başladı. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliği'nin yeni haline göre, yapı denetim kuruluşu proje denetimi safhasında, proje ve uygulama denetçisi mimar ve mühendisler aracılığıyla proje müelliflerince hazırlanan uygulama projelerinin ve hesaplarının, mühendislik ve mimarlık proje düzenleme esaslarına, imar planına, imar yönetmeliklerine ve diğer mevzuata, şartname ve standartlara uygunluğunu kontrol edecek. Ayrıca proje müelliflerinin ilgili meslek odasına üyeliğinin devam ettiğine ve mesleki kısıtlılığının olmadığına dair taahhütnameleri olup olmadığını denetleyecek. İdareler, sorumluluk alan mimar ve mühendislerin yaptıkları işlemlere ilişkin bilgileri her ayın ilk haftası içinde ilgili meslek odalarına bildirecek. Yapı denetim kuruluşu, zemin ve temel etüdü raporunun hazırlanmasına ilişkin esaslara uygun zemin etüdü raporu olup olmadığını tespit ederek uygunluk görüşü verecek. Raporun uygunluğunun tespiti için yapı denetim kuruluşu bünyesinde konuyla ilgili yeterli teknik eleman bulunmadığı hallerde hizmet satın alınabilecek. Proje ve uygulama denetçisi mimar ve mühendisler, proje müelliflerince hazırlanan projelerin mevzuata, asgari kriterlere uygunluğunu, detay ve hesapların doğruluğunu, kontrol edecek, eksiklik ve hataların giderilmesini sağlayacak. Eksikliği ve hatası bulunmayan projeler, ilgili denetçi mimar ve denetçi mühendis tarafından onaylanacak. Proje müellifi, yapı ruhsatına esas olan uygulama projeleri ve zemin etüdü raporları da dahil olmak üzere her türlü etüde dayalı çalışmaları mevzuata uygun olarak yapacak ya da yaptıracak; ilgili meslek odasına üyeliğinin devam ettiğine ve mesleki kısıtlılığı olmadığına dair taahhütnameleri, yapı denetim kuruluşuna verecek. Söz konusu taahhütnameleri bulunmayan proje müellifinin projesi, yapı denetim kuruluşunca incelenmeyecek. Merkez Yapı Denetim Komisyonu, kanunun uygulandığı her il için o ilde faaliyet gösterebilecek yapı denetim kuruluşu sayısını hesap edecek. Bu sayı hesap tarihi itibariyle o ile dair her yıl için Türkiye İstatistik Kurumu'ndan temin edilen bir önceki yıl sonuna ait nüfus istatistiklerinin 50 bine bölünmesiyle elde edilecek. Ancak bu sayının, toplam denetlenen inşaat alanının kuruluş yetki sınırı olan 360 bin metrekareye bölünmesinden elde edilen sonucun yüzde 10 oranında artırılmasıyla belirlenen sayıdan az çıkması halinde, o ilde faaliyet gösterecek kuruluş sayısı toplam denetlenen inşaat alanına göre belirlenecek. Küsuratlar bir üst sayıya tamamlanacak. İldeki kuruluş sayısı, faaliyetin durdurulması cezası nedeniyle eksilirse yedekte bekleyen kuruluşlar yapı denetim izin belgesi almak için sırasıyla davet edilecek. Yedekte bekleyen kuruluş yoksa yeni kuruluşa izin belgesi verilecek. Bir il için belirlenen yapı denetim kuruluşu sayısı, o ilde faaliyet gösteren kuruluş sayısından fazla ise izin belgesi için yapılan başvurular, Merkez Yapı Denetim Komisyonu'nca değerlendirmeye alınacak. Aksi halde, başvurular her il için sıraya konulmak suretiyle belirlenen kuruluş sayısının uygun olmasına kadar bekletilecek. Belirtilen durumlar dışında, o ilde yeni yapı denetim kuruluşuna izin belgesi verilmeyecek. İldeki yapı denetimi faaliyetleri, Valilik binası esas alınarak 200 kilometre uzaklıktaki illerde bulunan yapı denetim kuruluşlarınca yürütülebilecek. Bu mesafeye göre ayrıca büro açmaksızın faaliyet gösterilebilecek diğer illerin listesi Bakanlıkça belirlenecek. Kuruluşların diğer illerdeki faaliyetlerinde görev alacak personelden sadece uygulamayı denetleyen inşaat mühendisi ve kontrol elemanı inşaat mühendisi veya mimarının veya yerine görev alan yardımcı kontrol elemanının faaliyet gösterilecek ilde ikamet etmesi mecburi olacak. Yürürlük tarihinden önce yönetmeliğin 12'inci maddesine göre yapılan hesapla denetim izin belgesi almaya hak kazananlarla yapı denetim izin belgesi olan yapı denetim kuruluşlarının toplam sayısının, bu Yönetmeliğe göre belirlenecek sayıdan fazla olması halinde bu kuruluşların müktesep hakları saklı kalacak. 14 Nisan 2012 |
||||
|
Kira sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli? |
||||
İşyeri ya da konut kiralarken yapılan sözleşmelerde dikkat edilmesi gereken birçok önemli nokta bulunuyor. Kiracı ve mal sahibi arasında yapılan basit bir sözleşme gibi gözükse de kira sözleşmeleri, dikkat edilmediğinde her iki tarafı da mağdur edebiliyor sorun hukuki çözümlere kadar gidebiliyor. Kira sözleşmelerinin yazılı olma zorunluluğu olmadığını belirten Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerinin ispatı için her sözleşme gibi kira sözleşmelerinin de yazılı yapılması gerektiği üzerinde duruyor. Kira sözleşmesinin süresi bitmiş bile olsa, halen kiracıysanız kira kontratının saklanması gerektiğinin altını çizen Hakan Erilkun, "aynı şartlar geçerli olacak ve kira kontratınız uzamış olacak" dedi. Kira sözleşmesinin yazılı yapılmasında belli bir şekil ve içerik şartı olmadığını söyleyen Erilkun, sözleşmede tarafların şartları karşılıklı olarak belirleyebileceğini vurguladı. Hakan Erilkun, kira kontratı yaparken dikkat edilmesi gereken noktaları şöyle sıraladı: 1.Kira kontratını imzaladığınız kişinin mal sahibi veya intifa hakkı sahibi olup olmadığını mutlaka kontrol edin. Eğer mal sahibi değilse, yasal bir vekillik durumu var mı araştırın. Bunun için tapu senedi örneğine ya da vekâletnameye bakabilirsiniz. Taraflar olarak kontratı birlikte ve varsa kefiller huzurda imzalamalıdır. 2.Kira kontratında belirtilen adresin, kiraladığınız yer olup olmadığını kontrol edin. Kiraladığınız yerin farklı çıkması, resmi başvurularınızın sonuçsuz kalmasına ya da uzamasına neden olabilir. 3.Kiraladığınız yerin geçmiş dönemden kalma borçlarının size ait olmadığını belirten bir hükmün kontratınızda yazması önemlidir. Bazı kiralanan yerlerde aidat, elektrik ve su gibi borçlar bulunabilir. 4.Kira bedeli olarak belirtilen tutarın hangi dönemlerde hangi oranda artırılacağının açıkça belirtilmesini sağlayın. İşyerlerinde önemli olan ve kiranın net mi yoksa brüt kira mı olduğuna dikkat edin. Kira artışının ÜFE veya enflasyon gibi belli oranlarda olmasını kontratta belirtin. 5.Ayrıca kira bedellerinin, mal sahibinin hangi banka hesabına ve hangi tarihler arasında (1-5 arasında gibi) yatırılacağının yazılmasına önem gösterin. Havale ve EFT masraflarının kiracıya ait olduğunu unutmayın! Gün belirtilmeyip her ay peşin ödeneceği yazılıysa bu her ayın üçüncü günü sonuna kadar ödenmesi anlamına gelir. 6.Depozito veriyorsa niçin verdiği ve hangi şartlarda geri alınacağı yazılmalıdır. Depozito, kiracının kiralananı tahliye etmesi durumunda borç bırakma ve taşınmaza zarar verme ihtimali karşısında teminat olarak alınan bir miktar paradır. İspat bakımından depozito miktarını yazmak ve imzayı altına almak gerekir. Ayrıca demirbaşların mevcut ve kullanılabilir olduğunun kontrol edilmesi ve kontrata yazılmasına dikkat edilmedir. 7.Kiracı apartman genel giderlerine katılmak ve aidatını ödemek zorundadır. Ortak yerlere müdahale edemez, gürültü yapamaz, apartmanı pis kullanamaz, yönetim planı esaslarına uymak zorundadır. 8.Bir yer kiralarken, uzman bir emlak danışmanıyla çalışmakta çok büyük fayda var. Hem kira kontratları ve maddeleri konusunda sizlere yardımcı olur, hem de bu konuda yaşayabileceğiniz zorluklarda sizleri doğru bir şekilde yönlendirebilir. Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, yüksek bir kira getirisi için İstanbul'da ilk tercih edilen bölgeleri ise şöyle sıraladı: "Avrupa yakasında Bahçeşehir, Beylikdüzü, Halkalı ve Beşiktaş Bölgeleri, Anadolu Yakası'nda ise Maltepe, Kartal, Kadıköy, Göztepe ve Bostancı" 6 Nisan 2012 |
||||
|
Yeşil dönüşümün ayrıntıları |
||||
ÇEDBİK Başkanı Haluk Sur, mevcut konut stokunun ‘Yeşil Bina’ anlayışı ile dönüştürülmesiyle 30 milyar $'lık tasarruf sağlanacağını açıkladı. Sur; vergiden muafiyet yoluyla teşvikin gündeme gelebileceğini belirterek, Aralık 2012'de Yeşil Konut Sertifikası'nın yayımlanacağını söyledi. Küresel ısınma, iklim değişikliği ve karbon salımı gibi yeryüzünü tehdit eden birçok ekolojik sorun gayrimenkul sektörünü de farklı bir boyuta sürüklüyor. Ekolojik sorunların gündeme gelmesi ile 'Yeşil Bina' anlayışını benimseyen inşaat firmaları ürettikleri projelerde çevreci unsurları ön planda tutarak, sürdürebilirlik ilkesini benimsiyor. Bu değişimin Türkiye’deki en önemli aktörü ise Çevre Dostu Yeşil Binalar Derneği (ÇEDBİK). 2007 yılında kurulan dernek, Türkiye’de ve dünyada yapı sektörünün sürdürülebilir ilkeler ışığında gelişmesini sağlamak için birçok proje yürütüyor. ÇEDBİK Başkanı Haluk Sur, Türkiye’deki mevcut konut stokunun yeşil bina anlayışı ile dönüştürülmesiyle 500 milyar ile 1 trilyon dolar arasında bir ekonomi ortaya çıkacağını ve 30 milyar dolarlık tasarruf sağlanacağını açıkladı. Tüm dünyada yeşil binalara duyulan ilginin arttığına dikkat çeken Sur; Emlaklobisi.com'dan Semih Çavuşlar'a verdiği röportajda, Türkiye'de de vergiden muafiyet yoluyla yeşil binalara olan ilginin devlet tarafından artırabileceğini belirtti. 'Yeşil Bina' anlayışının yaygınlaştığı süreçte yeşil binaların ülke ekonomisine katkısı hangi boyutta olacak? "Türkiye’de mevcut binaların ‘yeşil binaya’ dönüşmesi halinde büyük bir ekonomik hacim sağlanacak ve 30 milyar dolarlık tasarruf yapılacaktır. Bütün dünyada olduğu gibi Türkiye’de de yeşil konutların önemi her geçen gün daha fazla gündeme geliyor. Gayrimenkul sektörü, dünyada krizlerden çıkış sağlayan bir sektör. Gerek 1929 Dünya Ekonomik Buhranı'nda, gerekse İkinci Dünya Savaşı'ndan sonra krizler bu sektörle atlatıldı. Çünkü bu sektör yüzlerce yan sektörü besliyor. Şimdi yeni küresel krizin ilaçlarından biri de yeşil binalar olacak. Türkiye 10 milyona yakın konutunu kentsel dönüşümle yenileyecek. Mevcut 19 milyon konuta her geçen yıl yenileri ekleniyor. Bu ivme, yeşil konut için ve Türkiye için daha önemli avantajlar barındırıyor. Dünyada yeşil konutlar, kredi kuruluşları tarafından ayrı bir değerlemeye tabi tutuluyor ve bu konutlar standart konutlara göre daha değerli. Türkiye’nin enerji yatırımı önümüzdeki dönemde 130 milyar doları bulacak. Eğer binalar yeşile dönüştürülürse buradan, bir GAP’a karşılık gelen 30 milyar dolarlık bir tasarruf yapabiliriz." PAZARIN 120 MİLYAR $'A ÇIKMASI BEKLENİYOR "Yapısal dönüşüm sadece ekonomide değil; sosyokültürel alanda, düşünce mantalitesi, yaşam biçimleri alanında da var. Ekonomi alanında da milli ekonomiden küresel ekonomiye doğru bir geçiş var. Artık maliyeti ve şartları ne olursa olsun binaların sürdürülebilir olması isteniyor. Dünyanın en yüksek binası olan Taipei Binası bir senede Energystar seviyesinden yeşil binaya geçebiliyor ise tüm binalar bunu başarabilir. Kanun kapsamında verilen teşvikler, bankaların sağladığı krediler gibi finansman olanaklarının yaygınlaşmasıyla da hem yatırımcı hem de son kullanıcıların yeşil binayı tercih etme oranları artacaktır. Amerika’da yayımlanan McGraw-Hill verilerine göre, inşaat sektöründe yeşil konut pazarı 2005 yılında 3 milyar $ iken, 2010’da 50 milyar $’a çıktı. 2015 yılında da bu değerin 120 milyar $’a çıkması beklenmektedir. Konut piyasasının yanı sıra ticari binalar da yeşil bina sektöründe önemli bir yer tutuyor." Ülkemizdeki mevcut konut stokunun 'Yeşil Bina' anlayışı ile dönüştürülmesi mümkün mü ve bu konuda ne gibi yollar izlenmeli? "Türkiye’de iklim değişikliği için belirlenen stratejiye uygun olarak bina stokunda yeşil bina kriterlerinden özellikle karbon salımı, enerji ve su tüketimi konularına önem vermek gerekiyor. Mevcut konut stokunun ‘Yeşil Bina’ anlayışıyla dönüştürülmesi için öncelikle su, elektrik, atık gibi masraf kalemleri belirlenmeli ve bu değerleri azaltma için yenileme yapılmalıdır. Mevcut binaya yapılan yatırımlar sayesinde, binanın işletme maliyeti azalacağı için, yatırım kısa sürede amorti edilir. Ayrıca, yeşil bina sertifikası, yeni binaya alınabildiği gibi mevcut bina için de alınabilir. Yeşil bina değerlendirme sistemlerinde, binanın tipolojisi için farklı değerlendirme kılavuzları oluşturulmuştur. Yeşil bina ölçütlerinin dikkate alınarak yapılacağı yenilemeyle, mevcut binalar da yeşil bina konseptine dahil edilebilir. Bu sistemlerden en yaygın kullanılanı BREEAM-In-Use ve LEED+EBOM dur. Ancak bunların ön koşulları şu anda Türkiye'deki mevcut durumu zorlamaktadır." Yeşil binaların gündemde olan kentsel dönüşüme entegre edilmesinde nelere dikkat edilmeli ve nasıl bir yol izlenmeli? "Türkiye’de 19 milyona yaklaşan konut stokunun, %48’i 35 yaşın üzerindedir. Ülkemiz, yıpranmış konut stoku ve deprem gerçeği sebebiyle büyük çaplı bir kentsel dönüşüm programıyla karşı karşıyadır. Türkiye 10 milyona yakın konutunu kentsel dönüşümle yenileyecek. Bu süreçte en önemli noktalardan biri 'Yeşil Bina' anlayışının benimsenmesidir. Konut stokunun tamamı yeşile dönüştürüldüğünde 500 milyar ile 1 trilyon dolar arasında bir ekonomi ortaya çıkacaktır. Bu hacim, 10 yıl sonra nüfus artışı, bina sayısında artış, kentsel dönüşüm, yeni teknolojilerin ve yan sektörlerin etkisiyle katlanarak artacaktır." EKO-ETİKET ÇALIŞMALARI SÜRÜYOR Ülkemizde yeşil binaların hayata geçirilmesinde alt yapımız yeterli mi? Yoksa yeşil binalar üretilirken kullanılacak malzemeleri yurtdışından mı ithal edeceğiz? "Yeşil binaların altyapısını oluşturan çevre dostu malzemeler, yenilenebilir enerji ve enerji-etkin teknolojiler gibi konular ülkemizde gelişmektedir ve bu konular, yeşil binanın yan sektörlerini oluşturur. Yeşil binaların inşaatında ekolojik malzemelerin kullanılması gerekmektedir. Ekolojik malzeme ise eko-etiket gibi malzemelerin üretiminden başlayarak malzemenin tüketim sonrasına kadar yaşam döngüsü boyunca malzemenin çevresel etkilerini inceleyen sertifikaya sahip olan malzemedir. Türkiye’de eko-etiket uygulaması henüz başlamamıştır, çalışmalar devam etmektedir. İnşaat sektöründe ISO 14001 sertifikası ile çevre yönetim sistemi uygulanmaktadır. Yeşil bina inşaatında dikkat edilmesi gereken bir diğer konu da yerel malzeme kullanılmasıdır böylece malzemenin getirilmesi sırasında oluşacak CO2 salımının önlenmesi amaçlanır." Üniversitelerimizde yeşil binalar adına ne gibi çalışmalar yapılıyor? Yapılan bu çalışmalar yeterli mi? Daha ne gibi çalışmalar yapılmalı? "Özellikle mimarlık ve mühendislik fakültelerinde, müfredatta yerini alan yeşil binalar ilgili birçok tez ve akademik çalışmalar yürütülüyor, konuyla ilgili seminerler, paneller düzenleniyor. Biz de Çevre Dostu Yeşil Binalar Derneği olarak Türkiye çapında üniversitelerin düzenlediği etkinliklere katılarak yeşil bina konusunun yaygılaşmasını sağlıyoruz. Bu tür çalışmalar, öğrencilerin yeni konularla tanışmalarına imkan sağlıyor, ayrıca çevre bilincini arttırıyor. Yenilikçi yaklaşımlar uygulamaya teşvik eden yeşil binalar sayesinde öğrenciler, iş yapış şekillerinde sürdürülebilirlik kavramını irdeleyip yeni çözümler bulmaya yöneliyor. Üniversitelerde yürütülen çalışmalar, pratik uygulamalarla pekiştirilirse daha verimli olacaktır. Her konu da olduğu gibi yeşil binalar konusunda da üniversite-sanayi işbirliği ile güzel projeler üretilebilir." Bu sene ilkini düzenlediğiniz 'Yeşil Binalar Zirvesi', çevreci bina anlayışının ülkemizde yaygınlaşması için yeterli mi? Bu tür etkinliklerin yaygınlaştırılması için kamu ve özel sektöre ne gibi görevler düşüyor? "Türkiye'de yeşil binaların önemine dikkat çekmek amacıyla Uluslararası Yeşil Binalar Zirvesi düzenledik. Konuk konuşmacılar arasında Dünya Yeşil Binalar Konseyi (WGBC) Başkanı Rick Fedrezzi, ABD Enerji Bakanlığı’ndan Greg Kats, Columbia Üniversitesi Eşbaşkanı Prof. Dr. Saskia Sassen yer aldı. Yeşil binalar alanında yapılmış en kapsamlı konferans olan Uluslararası Yeşil Binalar Zirvesi, hem kamunun hem de özel sektörün desteğiyle ve katılımıyla çok başarılı geçti ve yeşil binalar bütün detaylarıyla ele alındı. Bu tür etkinlikler, hem kamunun hem de özel sektörün, yurtdışındaki uygulamaları takip etmesi ve ülkemizdeki potansiyeli değerlendirmesi açısından çok önemlidir." ARALIK 2012'DE SERTİFİKA YAYIMLANACAK ÇEDBİK olarak LEED ve BREEAM gibi bir sertifika çalışmanız var mı? Bu tür sertifika çalışmalarında ne gibi kriterler belirleyici oluyor? "Konutlar için Türkiye koşullarına uygun değerlendirme sistemi oluşturmak için çalışmalara başladık. Bu kapsamda, binaların yeşil bina kriterlerine göre tasarlanarak inşa edilmesi ve sertifika alması için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın desteğini aldık, Enerji Bakanlığı ve Türkiye Mimar ve Mühendisler Birliği ile İMSAD gibi kurumlarla da görüşme halindeyiz. Türkiye'de geliştirilecek bu sertifikanın, diğer uluslararası sertifikalara göre en büyük avantajı sertifika gelirinin yurtiçinde kalacak olması ve böylece dışarıya kaynak transferinin engellenmesidir. Uluslararası Yeşil Binalar Zirvesi’nde açıklandığımız gibi kamunun, özel sektörün, sivil toplum kuruluşlarının, meslek odalarının katkıları ve ortak akılla şekillenecek Yeşil Konut Sertifikası, Mayıs 2012 itibariyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na, TOKİ’ye, ilgili odaların teknik komitelerine, üniversite birimlerine ve derneğimizin üyelerine sunularak geri bildirim alınacaktır. Geri bildirimler, Yeşil Konut Sertifikası’nda yer alan her konunun Teknik Komitesi tarafından değerlendirilecek ve Aralık 2012'de Yeşil Konut Sertifikası yayımlanacaktır. Yeşil Konut Sertifikası kapsamında konutlar Bütünleşik Yeşil Proje Yönetimi, Arazi Kullanımı, Su Kullanımı, Enerji Kullanımı, Sağlık ve Konfor, Malzeme ve Kaynak Kullanımı, Konutta Yaşam, İşletme ve Bakım olmak üzere 8 başlık altında değerlendirilecektir." VERGİDEN MUAFİYET İLE TEŞVİK Yeşil binalar üretilirken normal binalardan maliyet açısından farkı ortalama ne kadar? Bu maliyet farkının üreticiye veya mülk sahibine geri dönüşü için devletin veya özel sektörün ne gibi çalışmalar yapması gerekir? "Yeni binalarda, yeşil bina sistemlerinin kullanılmasıyla oluşan maliyet artış oranı %2’ila %8 arasındadır. Yeşil binaların maddi açıdan en önemli katkısı sui elektrik gibi işletme maliyetlerinin büyük oranda düşmesidir. Araştırmalar, yapılan ilave yatırımla elde edilecek tasarruf sayesinde ilave maliyetin binanın kullanım süresi içinde 10 katına varan seviyelerde geri döndüğünü göstermektedir. Türkiye’de inşaat sektörünün ekonominin lokomotif sektörü olduğu ve yeşil binalara duyulan ilginin her geçen gün arttığı dikkate alınırsa, yeşil bina pazarının ülkemizde hızla büyüyeceği öngörülüyor. Ülkemizde Avrupa Birliği Enerji Performansı Direktifi’ne (EPBD) paralel yürürlüğe giren Binalarda Enerji Performans Yönetmeliği ve binalarda enerji kimlik belgesi uygulaması da yeşil bina hareketi için önemli bir dönüm noktasıdır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, yeşil bina teşviki konusunda bir sistem oluşturmak için çalışmalara başlamıştır. Yeşil binaların vergiden muafiyet yoluyla teşvik edilmesi gündeme gelebilir. Gayrimenkul sektöründe yeniden değerleme esaslarının tanziminde de bu konu yer alır. Eğer bir bina yeşil bina ise ve bu binayı alacak olan kişi daha az elektrik, doğal gaz ve su masrafında bulunacak ise aile bütçesine, kredi kullananın bütçesine olumlu, pozitif bir katkısı olacak ise bunu göz önüne alarak ona daha fazla kredi verme ya da onun kredi faizinden sübvansiyon yapma şeklinde bir teşvik söz konusu olabilir. Türkiye’de bina çevre vergileri düşürülebilir, emlak vergilerinde indirime gidilebilir. Böyle proje geliştirenlere özel oranlı faizler sunulabilir." 5 Nisan 2012 |
||||
|
Emlakte Elektromanyetik kriter! |
||||
Ev alacakların son talebi emlak piyasasını tedirgin ediyor Ev alacak olanlar bu yüzen elektromanyetik alan ölçümü yaptırmaya başladı. Bu sayının son yıllarda arttığını belirten Sakarya Üniversitesi Elektrik Elektronik Mühendisliği Bölümü Öğretim Üyesi Prof. Dr. Osman Çerezci'ye göre, kanseri tetikleyen elektromanyetik kirliliğe karşı insanlar artık daha duyarlı. Zaman'ın haberine göre Baz istasyonları, çeşitli vericiler, yüksek gerilim hatlarının sebep olduğu elektromanyetik radyasyon yayan dalgalar insanları tedirgin ediyor. Bu tedirginlik emlak piyasasına da yansıyor. Artık ev satın alacak kişiler beğendikleri evin yeri ve fiyatının yanında elektromanyetik kirliliğe maruz kalıp kalmadığına bakıyor. Önce elektromanyetik radyasyon ölçümü yaptırıyor. Bu ölçüm sonucuna göre evi alıp almamaya karar veriyor. Sakarya Üniversitesi (SAÜ) Elektrik Elektronik Mühendisliği öğretim üyesi Prof. Dr. Osman Çerezci, son yıllarda elektromanyetik dalga ölçümü yaptıranların sayısının arttığını belirtiyor. Çeşitli kanser türlerini tetikleyen elektromanyetik kirliliğe karşı insanlarda duyarlılık oluşmaya başladığını dile getiren Çerezci, özellikle mahalle aralarındaki baz istasyonlarının insanları psikolojik olarak etkilediğini ifade ediyor ve ekliyor: "Artık hiç kimse evinin karşısında bir apartman tepesinde baz istasyonunu görerek oturmak istemiyor." Elektromanyetik alan ölçümlerinde kabul edilebilir sınırın 05-1 aralığında olduğunu vurgulayan Çerezci, ancak bazı yerlerde bu değerin çok çok üstünde sonuçlar çıktığını aktarıyor. Çerezci, "70-80 kat olan fazla manyetik alana maruz kalan yerler tespit ettik. Ölçüm sonucu elektromanyetik alan yüksek çıkarsa vatandaş hiç tereddütsüz evin yeri ve fiyatını beğense bile almıyor." açıklamasında bulunuyor. Bursa'nın Nilüfer ilçesinde ev almak isteyen Sevgi Üstüncan, yakın bir noktadan geçen yüksek gerilim hattı sebebiyle elektromanyetik alan ölçümü yaptırdığını belirtiyor. Değerlerin yüksek çıktığını ve evi satın almaktan vazgeçtiğini ifade eden Üstüncan, "Evin yeri ve fiyatı çok güzeldi. Ancak kafamın rahat olması ve sağlığım daha önemli önemli." diyor. Müstakil evinin çok yakınından geçen yüksek gerilim hattı sebebi ile evini satmayı düşündüğünü dile getiren Atilla Yorulmaz ise ölçüm sonuçları normal değerde çıkınca satmaktan vazgeçmiş. 5 yaşında kızım ile 10 yaşında oğlunun sağlığını düşünerek ölçüm yaptırdığını ifade eden Yorulmaz, "Şimdi içim daha rahat." yorumunu yapıyor. Sakarya Maltepe Mahallesi'nde müstakil bir ev beğendiğini ifade eden Mehmet Keskin ise karşıdaki bir apartmanın tepesinde baz istasyonu olduğu için vazgeçtiğini anlatıyor. BELEDİYE, ÜCRETSİZ ÖLÇÜM HİZMETİ VERİYOR Bazı belediyeler ücretsiz elektromanyetik alan ölçümü hizmeti veriyor. Bu belediyelerden birisi de Bursa Nilüfer Belediyesi. Vatandaşın evlerinde gönül rahatlığı ile yaşamaları için 2008'den beri elektromanyetik alan ölçümü yaptıklarını dile getiren Belediye Başkanı Murat Bozbey, geçen yıl 150 evde ölçüm yaptıklarını bildiriyor. Emlakçı Necdet Keser de özellikle son yıllarda baz istasyonu ve yüksek gerilim hatlarının yakınlarında bulunan evlerin tercih edilmediği bilgisini veriyor. 01 Nisan 2012 |
||||
|
İl il konut fiyat endeksi |
||||
İl il konut fiyat endeksi, konut fiyatları hangi ilde ne kadar arttı? Ekonominin en büyük ve sürükleyici sektörü hakkında nihayet Türkiye’nin her kentini kapsayan bir fiyat endeksi yayımlanmaya başladı. Merkez Bankası tarafından geçen hafta açıklanan Türkiye Konut Fiyat Endeksi bu konuda önemli bir bilgi açığını kapatmaya aday. Bu fiyat endeksi 2010 yılını 100 kabul ediyor ve bankaların kredi kullandırdığı konutların fiyatlarını esas alıyor. Endeks 26 istatistiki bölge bazında ve Yeni Konut Fiyatları olarak da 26 büyük kent bazında yayımlanıyor. Hemen belirtelim ki, yeni konut fiyatları ile ikinci el konut fiyatları birbirine paralel gidiyor. 2010 ve 2011 yıllarını kapsayan fiyat hesaplamasına göre, yeni konut fiyatları ortalaması yüzde 18.33, ikinci el konut fiyat ortalaması yüzde 18.96 artmış. Konut fiyatları 2011 yılında artışını biraz daha hızlandırmış. Yeni konutlar yüzde 10.25, ikinci el konutlar yüzde 11.34 prim yapmış. FİYAT FARKLARI BÜYÜK: Yukarıda bütün illere ve istatistiki bölgelere yer veremedik ama yaptığımız seçimlerden de izlenebileceği gibi, konut fiyatlarının artışları arasında büyük farklar meydana gelmiş. * İstanbul, Türkiye ortalamasının üstünde değerleniyor. İki yıllık kümülatif fiyat artışı yüzde 22.46 ile ortalamanın yaklaşık 4 puan üzerine çıkmış. Ankara ve İzmir ise Türkiye ortalamasının altında bir artış eğilimi sergiliyor. * İstanbul dışında batı bölgesinde Türkiye ortalamasını yakalayan başka şehir de yok. Güneyde Adana ve Mersin ile Ankara’nın doğusundaki bazı iller ortalamayı yukarı çekiyor. İki yılda en yüksek artış yüzde 42.59 ile Gaziantep, Kilis ve Adıyaman istatistiki bölgesinde. Bu bölge aynı zamanda yatırımlar ve ekonomik canlanmayla dikkati çekiyor. Yine aynı nedenle Kayseri ve Sivas da konut fiyat artışı ortalamanın üstüne çıkmış olsa gerek. * En düşük artışlar yüzde 9.24 ile Çanakkale, Balıkesir, yüzde 9.58 ile Doğu Karadeniz illerinde. Depremin yaşandığı Van grubu illeri de yüzde 9.92 artış kaydetmiş iki yılda. Burada deprem konut fiyatlarında tam bir kırılma yaratmış. Geçen yılın ortasına kadar bu grup yüzde 16.40 prim yapmışken, sonraki altı ayda yüzde 6.13 değer yitirmiş. Bu oranda değer yitiren tek bölge.
KAZANÇTA İSTİKRAR: Enflasyonun 2010 yılında yüzde 6.40 ve 2011’de yüzde 10.45 olduğu dikkate alınırsa emlak yatırımları son iki yılda reel anlamda kaybettirmedi. Türk halkının geleneksel ve en yaygın yatırım araçlarından biri olan emlak son yıllarda şaşırtmadı, istikrarlı bir şekilde kazandırdı. Dahası konut kredi faizlerinin yaklaşık yarı yarıya yükseldiği 2011 yılında emlak fiyatlarında kayda değer bir hız kesme görülmedi. Aynı dönemlerde çoğu finansal yatırım aracının reel kayıplar verdirmesi emlak yatırımlarının bu performansını daha anlamlı kılıyor. Emlak fiyatlarını destekleyen temel faktörler varlığını sürdürüyor. Acaba konut fiyatları daha da yükselir mi? Bu da, başka bir günün konusu. SONUÇ: “Gününe gün, sırtına yün; durma çalış, insanlar içindir her gün.” Türk atasözü 13 Mart 2012 |
||||
|
Gayrimenkulde Doğru fiyat tespiti nasıl yapılır |
||||
2007 yılına kadar hem ticari hem konut olsun gayrimenkul alıcıları duyguları ile hareket ediyordu. Bu tarihten itibaren ise gayrimenkul, kira geliri ile ilişkilendirilmeye başlandı. Fiyat belirlemede maliyetlendirme ile satış fiyatı yerine kira ile ilişkilendirilerek fiyatlandırmaya geçildi. Günümüzde yatırım aracı olarak ön plana çıkan gayrimenkul sektöründe, nasıl doğru fiyatla gayrimenkul alınacağı da yatırımcılar için en önemli soruların başında geliyor. İstanbul'da uluslararası gayrimenkul yatırımcılarına danışmanlık hizmeti veren BiZZ Gayrimenkul Ticari Mülk Uzmanı Jean Paul Varlık, gayrimenkulün bir yatırım aracı olduğunu, gelirinin de kira olduğunu, kira geliri ile satış fiyatının ilişkilendirilmesi gerektiğini belirtti. 2007 yılı sonunda faizlerin net bir şekilde tek haneli rakamlara kadar düşme eğilimi ile beraber yatırımcıların ''Bu mülk satış fiyatını ne kadar sürede amorti eder'' sorusunu sormaya başladıklarını ifade eden Varlık, ''2011 yılı ve bundan sonraki mülk alımlarında yeni bir satın alma alışkanlığı oluşmaya başladığını, gayrimenkul Satış fiyatının gerçek alıma veya doğru yatırıma dönüşmesi için amorti süresi veya gelir hesabı korelasyonun artık yaygın bir şekilde gayrimenkul sektöründe alıcı için kullanıldığını kaydetti. Varlık, ''2007 yılına kadar hem ticari hem konut olsun gayrimenkul alıcıları duyguları ile hareket ediyordu. 2007 yılından itibaren alımlar gayrimenkulün kira geliri ile ilişkilendirilerek yeni bir gayrimenkul alışkanlığı oluştu ve oluşmaya da devam ediyor. Bu sebeple de fiyat belirlemede maliyetlendirme ile satış fiyatı yerine kira ile ilişkilendirilerek fiyatlandırmaya geçmeye başlandı'' dedi. Ana arterlerde mülklere alıcı ve kiralayıcı bulmanın gelişen bölgelere kıyasla hem daha kazançlı hem de daha az riskli olduğunu söyleyen Varlık, ana arterlerde mülk fiyatlandırmada veya değerlendirmede gelir kapitalizasyonunun, 2011 yıllarında İstanbul gayrimenkul piyasasının satın alma kriterlerinin temelini oluşturmaya başladığını anlattı. Varlık, ''Gelir kapitalizasyonun mülk değerlendirme piyasasında uygulanması ile önümüzdeki yıllarda finansal araçlarının önemli bir türevi olarak yer alacaktır'' dedi. Mülk satış fiyatlandırması, gelir kapitalizasyonu ile ilişkilendirildiğinde maliyet oluşturma yöntemi üzerine hesap yapan inşaat firmaları ve gayrimenkul geliştiricilerinin daha hızlı satılan mülkler inşa edeceklerini ve mülkün metrekare satış fiyatının daha gerçekçi belirleneceğini söyleyen Varlık, İstanbul gayrimenkul piyasası mülk maliyet hesabına göre ilişkilendirildiğinde veya metrekare fiyatına göre değerlendirildiğinde, alınan mülklerin yatırım değerini karşılamadığını kaydetti. GELİR KAPİTALİZASYONUNUN HESAPLANMASI Varlık, gelir kapitalizasyonu ile mülk değerlendirmesinin, alımların ve satışların gerçek piyasa şartlarında gelişmesini sağlayacağını vurguladı. Gelir kapitalizasyonunun en basit hesaplama yönteminin ''yıllık kira geliri/mülk satış değeri'' oranı ile hesaplandığını söyleyen Varlık, ''Özetle, 1.000.000 dolar satış tutarlı bir mülkten alınan yıllık kira geliri 24.000 dolarsa, gelir kapitalizasyon oranı yüzde 2,4 veya bu mülk 41 yılda kendini amorti ederse bu mülk gayrimenkul yatırım kriterlerinin uzağındadır'' dedi. Bir mülkün Gayrimenkul yatırım kriterlerine yakınlığına bakarken, bunun konut veya ticari mülk olarak değişkenlik gösterdiğini, mülkün lokasyonunun da burada etkili olduğunu belirten Varlık, ''Kavacık'ta bu süre daha farkı, Beyoğlu'nda daha farklı. Merkezden uzakta olan yerlerdeki gayrimenkuller kendisini daha kısa sürede amorti edebilmeli. Mevcut mevduat faizlerine bakarak gelir kapitalizasyonu karşılaştırarak doğru alımlar yapılabilir'' diye konuştu. 180 AYA KADAR KENDİNİ AMORTİ EDEN MÜLK, YATIRIM KRİTERİNE YAKIN Faizler yükseldikçe gayrimenkul fiyatının düştüğünü söyleyen Varlık, 180 aya kadar kendini amorti eden bir ticari mülkün, gayrimenkul yatırım kriterine yakın denilebileceğini söyledi. Varlık, bugün ana arterlerdeki kira gelir kapitalizasyonunun yüzde 6'larda dolaştığını, bunun faizlerle orantılı olarak yüzde 7'yi geçebileceğini, ana arterlerin dışında ise bu oranın yüzde 8 olduğunu belirtti. Varlık, yeni ekonomik dönemde bankalar kredilerini vermeden önce mülkün kira gelirini de artık değerleme raporlarında isteyeceklerine de dikkati çekti. 7 Aralık 2011 |
||||
|
İnşaatın kalitesi ve sağlamlığı bodrumda gizli! |
||||
Sadece makete bakarak ev almak yerine mutlaka bir bilene, bir mimar ya da mühendise ve inşaat firmasının güvenilirliğini ölçmek için bankalara danışmak gerek... Türkiye'nin gündemine maalesef bir kez daha acı bir deprem bilançosu damgasını vurdu. Şimdiye kadar 250'den vatandaşımızın hayatını kaybettiği, 1000'den fazla kişinin yaralandığı Van'ın Tabanlı köyünde meydana gelen depremde, 1000 civarında binanın da tamamen yıkıldığı açıklandı. Ve her depremde olduğu gibi bu felakette de bazı binalar kağıt gibi yıkılırken, tam yanında yer alan bazı binalar ayakta kalmayı başardı. İşte bu tablo, bizlere bir kez daha "Deprem değil, eksik ve hatalı bina öldürür" gerçeğini hatırlattı. Demir İnşaat'ın Yönetim Kurulu Başkanı Hamit Demir, Van depreminin ardından sektördeki denetim eksikliğine dikkat çekti ve tüketicilere konut satın alırken dikkat edilmesi gerekenleri hatırlattı. PROJENİN MAKETİNE BAKMAK YETMİYOR! Sadece projenin maketine bakarak, dış cephesine, manzarasına, banyosuna, mutfağına aldanarak ev satın almanın intihardan farksız olduğunu söyleyen Demir, konut alırken önce mutlaka binaların bodrumuna bakılması gerektiğini vurguladı. Çünkü binanın dış cephesi ve duvarları zaten kaplanmış olduğu için binanın taşıyıcı sistemi konusunda fikir veremiyor. Oysa bodruma bakarak binada rutubet olup olmadığını ve eğer rutubet varsa su yalıtımının eksik ya da hatalı olduğunu anlamak mümkün. Su yalıtımı hiç olmayan ya da standartlara uygun olarak yapılmamış olan binalar, suyun taşıyıcı sistemi korozyona uğratması yani paslandırması sebebiyle, kısa sürede proje aşamasındaki taşıma kapasitesini kaybediyor ve büyük bir depremle mücadele etme şansı kalmıyor. Demir, aynı şekilde bodrumların görüntüsü ve binanın büyüklüğüne göre yeterli bodrum olup olmamasının da önemine dikkat çekti. Bodrumların; binaların inşaat kalitesi, zenginliği ve taşıyıcı sisteminin güvenilirliği konusunda önemli ipuçları taşıdığını söyleyen Demir, zemini sağlam olan bölgelerde tek bodrumun yeterli olabileceğini ama çürük zeminlerde iki ya da üç bodruma ihtiyaç olduğunu, fore kazık sistemi kullanılmasının da şart olduğunu belirtti. ZEMİN ETÜDÜ RAPORU ÖNEMLİ Binanın zemin etüdü raporuna da mutlaka bakılması gerektiğine işaret eden Demir, şunları söyledi: "İkinci el otomobil almadan önce servise götürüyoruz ya da bir bilene soruyoruz. Büyük maliyetlerle satın aldığımız konutlar, daha da önemlisi canımızı emanet ettiğimiz inşaat firmaları ve projeleri konusunda ise gerektiği kadar araştırma yapmıyoruz. Sadece makete bakarak ev almak yerine mutlaka bir bilene, bir mimar ya da mühendise ve inşaat firmasının güvenilirliğini ölçmek için bankalara danışmak gerekiyor." Demir, bu konuda tüketicilerin yanı sıra sektöre ve kamu otoritelerine de çok büyük rol düştüğünün altını çizdi. Denetim sistemindeki eksiklikler nedeniyle bugün çok büyük sorunlar yaşandığını hatırlatan Demir, Deprem Yönetmeliği kapsamında firmalara ağır yaptırımlar uygulanması gerektiğini belirtti. Tüketicilerin daha çok araştırma yapar ve sorgular hale gelmesinin de denetimlere ek olarak firmalar için büyük bir baskı olacağını söyleyen Demir, bu şekilde bir zincirin halkaları gibi inşaat sektörünün olması gereken kalite standartlarına erişeceğini ve daha büyük acıların önüne geçileceğini vurguladı. Demir, beklenen büyük İstanbul depreminin açacağı yaraların tahmin bile edilemeyecek boyutta olduğunu belirterek, başta İstanbul olmak üzere, nüfus yoğunluğu olarak topraklarının yüzde 95'i deprem kuşağında olan Türkiye'mizde hem inşaat firmalarının hem de tüketicilerin daha duyarlı davranması gerektiğini belirtti. 22 Kasım 2011 |
||||
|
Konut edinirken nelere dikkat edilmeli? |
||||
Binanın boyası, cilası, kaçıncı katta olduğu, semti veya mobilyaların kalitesinden daha çok teknik özelliklerine bakılmalı... Çünkü binaların dayanıklılığının belirlenmesinde; statik hesapları, beton sınıfı, kullanılan demirin özelliği ve taşıyıcı kolon sistemi belirleyici rol oynuyor. GAZİANTEP - TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası (İMO) Gaziantep Şube Başkanı Metehan Gündüz, bir deprem ülkesi olan ve sık sık deprem felaketi ile karşı karşıya kalan Türkiye'de konut seçimi yapılırken sadece fiziki görünüme değil, teknik özelliklere de dikkat edilmesi gerektiğini söyledi. Gündüz, 2011 yılının inşaat sektörü açısından olumlu bir yıl olarak geçtiğini, başta konut olmak üzere ev ve iş yeri yapımı, satışı konusunda iyi bir dönem geçirildiğini belirterek, gayrimenkul sahibi olmak isteyenleri, binaların dayanıklılığı konusunda titiz davranmaları konusunda uyardı. Özellikle içinde uzun yıllar yaşanılacak olan konutların seçimi konusunda çok dikkat edilmesi gerektiğini vurgulayan Gündüz, şöyle devam etti: ''Konut seçimi konusunda daha fazla fiziksel özelliklere dikkat edildiğini gözlemliyoruz. Konut almak isteyenler, öncelikle, binanın boyası, cilası, kaçıncı katta olduğu, bulunduğu semt, mobilyaların kalitesi gibi daha çok ilk bakışta görülebilen özelliklerine bakarak karar veriyor. Oysa bir deprem ülkesi olan Türkiye'de, konut seçimi yapılırken, binayı yapan müteahhit firma, binanın depreme dayanıklı olup olmadığı gibi teknik özelliklerine daha fazla dikkat edilmesi gerekir. Teknik özellikler, fiziki özelliklerden çok daha büyük öneme sahiptir. Çünkü, satın alınacak binalar, insanların uzun yıllar, belki de bir ömür boyu yaşayacakları mekanlar olacaktır.'' Gündüz, konut almak isteyenlerin, teknik özellikler konusunda bilgi sahibi olmaları için işin ehli olan inşaat mühendislerinden destek alabileceklerini dile getirdi. Gündüz, binaların dayanıklılığının belirlenmesinde, statik hesapları, beton sınıfı, kullanılan demirin özelliği ve taşıyıcı kolon sisteminin belirleyici olduğunu anlattı. SOĞUK HAVA BETON İÇİN ZARARLI Gündüz, soğuk havalarda beton dökümünden kaçınılması gerektiğine, soğuk havanın betonun mukavemetini azaltacağına da dikkati çekti. Hava sıcaklığının 5 derecenin altına düştüğü, özellikle de eksilerde olduğu zamanlarda beton dökülmemesi uyarısında bulunan Gündüz, şunları kaydetti: ''Betonun, dökümünden sonra özellikle donma açısından ilk 2 saatlik süre son derece önemli. Hava sıcaklığının artı 5 derecenin altına düşmesi, özellikle de eksilere düşmesi, betonun mukavemetini azaltır. Bu nedenle, soğuk kış aylarında beton dökümünün çok kontrollü olarak ve özellikle de gündüz saatlerinde yapılması gerekir. Bu arada, eğer imkan varsa, inşaat dökülen bölgenin çevresinin branda ve benzeri örtülerle kapatılması da sıcaklık açısından önemli. Ayrıca, hava tahminleri çok iyi bir şekilde takip edilmeli. Bunun yanı sıra, betonun soğuktan etkilenmemesi için katkı maddeleri de kullanılabilir. Deprem deprem kuşağında bulunan ve sık sık deprem felaketleri nedeniyle önemli can ve mal kayıpları yaşayan Türkiye için dayanıklı yapılar inşa edilmesi çok önemli. Yapıların dayanıklılığını belirleyen en önemli etkenlerden biri de kullanılan betonun kalitesi ve mukavemetidir. HAZIR BETON DAHA KALİTELİ Hazır beton, elle hazırlanan betona göre daha kaliteli. Hazır beton uzman kişiler tarafından hazırlandığı ve denetiminin kolay olması nedeniyle de tercih edilmeli. Gaziantep'te inşaatlarda hazır beton kullanımı oranı yüzde 85-90 dolayında ve bu çok güzel bir oran. Ancak biz bu oranın yüzde 100 olması arzu ediyoruz. Çünkü gelişmiş ülkelerde inşaatlarda kullanılan betonun yüzde 100'ü hazır beton. Türkiye'de de özelikle depreme daha dayanıklı binalar yapmak için hazır beton kullanımını yaygınlaştırmak zorundayız.'' 14 Kasım 2011 |
||||
|
Arazi alırken dikkat edin! |
||||
Üzerinde yapı olmayan bir arazi alınırken dikkat edilmesi gereken en önemli konu parselin imar durumudur. İmar planı incelenirken şartlarının tasdik tarihi ve halen yürürlülükte olup olmaması çok önemlidir. Ayrıca bahsi geçen planın üst ölçekli planlarla uygunluğuna dikkat etmek gerekir. Üst ölçekli planda bahsi geçen alan imara kapalı veya başka bir planın parçası olabilir. Ayrıca yoğunluk, fonksiyon, kısıtlayıcı hükümler gibi imar şartlarına da dikkat etmek gerekir. Bu şartlar arsayı alırken ki amacınıza uygun olmayabilir. İmar planlı yerlerde gerekli planları inceleyerek parsel almak nispeten daha risksiz bir durumdur. İmar planı olmayan araziler içinse arazinin kadastral yola cephesi olması zorunludur. Eğer arazinin, örneğin tarlanın, kadastral yola cephesi yoksa üzerinde yapılaşma yapılamaz, ancak tarım vb amaçlarla kullanılabilirler. Kadastral yoldan cephe alabilmek için, kadastral yola cephesi olan bir başka parsel ile, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği şartlarına uygun olarak tevhit yani birleştirme yapmak, sonrasında ise ifraz yani ayırma yapmak gereklidir. İfraz sonrasında 5000 metrekare büyüklük ve mevcut kadastral yola 25 metre cephe şartını sağlamak gereklidir. Kadstral yola cephesi olan arazi parçalarında, 5000 metrekareyi aşan yerlerde en fazla 250 metrekare, 5000 metrekarenin altında olan yerlerde ise %5 yapılaşma koşulu vardır. Köy merkezine yakın yerlerde arsa almayı düşünüyorsanız spekülasyonlar konusunda çok dikkatli olmalısınız. İmarı olmayan tarlalar, bir süre sonra imar yapılacak ve değerlenecek spekülasyonuyla arsa fiyatına satılabiliyor. Belediyeden geçmiş imar planı olmayan tarlalar için bu spekülasyonlar yanıltıcı olabilir. Büyükşehirler için plan onaylama yetkisi, özel bölgeler hariç, büyükşehir belediyesindedir. Aldığınız tarlanın yapılaşmaya kapalı bölgelerde, sit alanlarında, su havzasında olması ihtimali her zaman vardır. Köy nüfüsuna kayıtlı ve köyde sürekli oturan kişilerin yapacağı yapılar için ise ruhsat gerekmemekte, sadece köy muhtarlığından izin alınması koşulu aranmaktadır. Köy kayıt defterinde, izinli ilgili olan bir kayıt ve köy muhtarından alınan izin belgesi inşaat ruhsatı yerine geçmektedir. İstanbul'da var olan bütün köyler, belediye sınırlarına dahil edildi ve orman köyü dışındaki köyler mahalle statüsü aldı. Mahalle statüsü almış olsa da buralardan alınacak yapıların inşaat ruhsatı ve iskan belgesi olmayabilir. Böyle durumlarda gene eskiye dönük olarak köy kayıt defterlerini kontrol etmek gerekir. |
||||
|
Alınacak Konutun Fiyatını Belirlemenin 40 Yolu |
||||
Bir konut satın alırken kendiniz de değerleme yapabilirsiniz. Emlak uzmanları, konut fiyatı ile ilgili değerleme yaparken, 40 ayrı kriteri birleştiriyorlar. Böylece daha gerçekçi fiyatlar bulunuyor. Büyük yatırım ifade eden alımlarda değerlemeyi uzmanlara yaptırmak en doğrusu. Ancak bunun için parası olmayan daha küçük ölçekli alımlarda, alıcı, aşağıda listesini verdiğimiz kriterlere göre kendisi de bir araştırma yaparak yaklaşık sonuçlar bulabilir. Bu 40 kriter şöyle; 1- İnşaat kalitesi: Demirden çimentoya, sıvadan işçiliğe kadar bütün unsurlar inşaatın kalitesini oluşturur. Bunlar fiyata etki eder. 2- Arsa alanı: Konuta düşen arsa payı önemli. Bu pay arttıkça fiyat da artar. ÖRNEK ARSA PAYI HESAPLAMASI: Satın alınacak gayrimenkulün ARSA ALANI 890 m2 ise ve size düşen arsa payı 20/1600 oranında ise hesaplama yöntemi şöyledir: 890/1600=0,55625.Bu oranı 20 pay ile çarpınız : 20 x 0,55625 =11,125 m2 sizin dairenize düşen arsa payı miktarınızdır. 3- İnşaat alanı: Binanın oturum alanının arsaya oranı küçüldükçe konut değerlenir. 4- Toplam kullanım alanı: Konutun kullanım alanı arttıkça fiyat artar. 5- Net alan: Oda, salon, koridor ve balkonun toplam alanı. Net alanın fazla olması değeri artırır. 6- Sosyal tesisler: Spor alanları ve toplantı salonları. Sosyal tesisler konuta değer katar. Konut alırken sosyal tesislerden hissenizin olması halinde alacağınız konut daha fazla değer kazanır. 7- Yeşil alan: Konutun değerini yükseltir. Çevre düzenlemesi her zaman fiyatı artırıyor. 8- Mevkii: Binanın bulunduğu semt ve ilçe. Otoyollarına yakınlığı, Ulaşımın Kolaylaştıracak konumda bulunması değerini artırır. 9- Deniz manzarası: Deniz gören konutlar her zaman daha pahalıdır. 10- Doğa manzarası: Doğa manzarası konutların fiyatını yükseltir. 11- Güvenlik sistemi: Binada güvenlik sistemi varsa, bu fiyatı olumlu yönde etkiler. 12- Spor kompleksi: Spor yapılabilecek kapalı salon ve sağlık merkezinin bulunması konutun fiyatını yükseltir. 13- Kapıcı dairesi: Binada kapıcı dairesi, villada müştemilat bölümü konutun değerini artırır. 14- Asansör: Asansörlü binalardaki konutlar, her zaman için daha kıymetlidir. 15- Hidrofor ve su deposu: Konutta su deposunun ve hidrofor sisteminin bulunması konutun değerini artırır. 16- Açık otopark: Binadaki açık otopark alanı konuta değer katar. 17- Kapalı otopark: Konutun kapalı otoparka sahip olması fiyatı açısından olumlu avantajdır. Tapuda otopark alanında hisseniz olduğu görülmesi de bina değerini yükseltir. 18- Havuz: Binanın yüzme havuzunun olup olmaması fiyat üzerinde etkilidir. Yüzme havuzlu site ve apartmanlarda konutlar daha pahalıdır. 19- Özel dekorasyon: Konutta dekorasyon ve dekorasyonun kalitesi fiyatı yükselten etkenler arasındadır. 20- Şömine ve barbekü: Konutta şömine ve barbekü bulunması, konutun fiyatını yükseltir. Şömine ve barbekülü villa ve daireler, bu özelliğe sahip olmayan konutlara göre her zaman daha kıymetli olur. 21- Balkon: Konutlarda aranan özelliklerdendir. Genişliği ve birden fazla olması fiyatını etkiler. 22- Oda sayısı: Konutun fiyatını etkileyen bir diğer önemli faktör de oda sayısı. Oda sayısı ve odaların kullanılışlı olması fiyatı artırır. 23- Ulaşım: Konuta ulaşımın kolay ya da zor olması fiyata etki eder. Çevresinde okullar, alışveriş merkezleri olması bina değerini arttırır. 24- Prim getiri potansiyeli: Konutun orta ve uzun vadede prim yapabilecek noktalarda olması fiyatına olumlu yönde etki yapar. 25- Semt özelliği: Konutun bulunduğu semt fiyatlandırma açısından çok önemlidir. İyi ve seçkin muhitlerde, konutların fiyatı her zaman için daha yüksek olur. 26- Zemin durumu: Konutun yapıldığı alanın zeminin sağlamlığı fiyatı etkiler. Zemini sağlam konutlar daha pahalı olur.
Alışveriş merkezlerine yakınlığı: Konutun alışveriş merkezlerine ve çarşıya yakınlığı önemlidir. Fiyatını yükseltir. 28- Isınma ve güneş alma durumu: Binanın ısıtılmasında kullanılan yöntem fiyata etki eder. En pahalısı A tipi binalarda kullanılan fancoil sistemi. Bundan sonra sırasıyla kat kaloriferi, merkezi kalorifer , doğalgaz soba ve normal sobayla ısıtılan konutlar geliyor. konutun güneş alıp almaması, alıyorsa günde kaç saat aldığı önemlidir. Ayrıca konutta güneş almayan odaların bulunması konutun fiyatını düşürür. Her zaman için güney cepheli daireler ile kuzey cepheli daireler arasında mutlaka satışlarda fark vardır. Aynı bedele daire alırken güney cepheli olanı tercih ediniz. 29- Katı: Konutun bulunduğu kat fiyat açısından önemlidir. Bodrum, giriş ve en üst katlardaki konutların değeri her zaman düşük olur. 30- Tapu durumu: Konutun tapusunun ortak veya müstakil olması fiyat üzerinde etkilidir. Müstakil tapulu evler her zaman için ortak tapulu evlere göre avantajlıdır. 31- Aidat: Merkezi ısıtma ve güvenlik gibi etkenler aidatları yükseltir. Alınan hizmetlere göre aidatların düşük olması konutun bulunduğu apartmanın ve sitenin değerini artırır. Alınan hizmete göre aidatın yüksek olması konut açısından dezavantajdır. 32- Malzeme kalitesi: Kapı, pencerede, elektrik ve su tesisatında kullanılan malzemenin belli markaların ürünleri olması konutun fiyatını artırır. İthal markalar (Çin hariç) yerli markalara oranla daha değerlidir. 33- Yapım yılı: Binanın yapıldığı yıl. Binanın kullanıldığı süre uzadıkça konut fiyatları düşer. Türkiye'de 1999'dan sonra yapılan binalar, deprem yönetmeliğine göre yapıldığı için, fiyatı çok yüksek olur. 34- Bina özelliği: Binanın apartman veya bağımsız ev olması fiyat üzerinde etkilidir. Apartmanlarda arsa payı az olduğu için fiyat düşük olur. Villa da ise arsa alanına göre inşaat alanının yoğun olması fiyatı yükseltir. 35- Kira geliri ve satış kabiliyeti etkileri: Konutun kiraya verildiğindeki getirisinin yüksek olması fiyatını artırır. Ayrıca satılmak istendiğinde hemen satılabilmesi de konutun fiyatı üzerinde olumlu etkiye sahiptir. 36-Kat irtifaklı Kat mülkiyetli Tapu olması halinde Bankaların Konut kredileri almada kolaylık sağlar satarken de avantaj sağlar. 37-Dış cephe:Akrilik boyalı BTB kaplı Cam giydirme veya siding kaplı olması daire veya binanın değerini değiştirir. 38-Gelir realizesi:Alacağınız konutun kira getirisi ile aldığınız bedel arasındaki kıyaslamayı mutlaka yapınız .100,000 YTL aldığınız bir konutun kira getirisini 20 yıl yani 240 aya bölünüz 100,000 : 240 ay= 416 YTL. Aylık olması gereken kira bedeli 416 YTL olursa iyidir. 39-Komşularınız:Alacağınız konutta komşularınızı tanıyınız. Atalarımız `'Ev alma Komşu Al `' demişler. 40-Satıcı ve konutu imal eden firma güvencesi: Size konutun satışında danışmanlık eden firmanızın ve şahısların mutlaka iyi seçilmesi, inşaatı imal eden firmanın araştırılması da önemlidir. |
||||
|
Yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinimleri |
||||
|
Hangi şartlar ve kurallar geçerli? (Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü internet sayfasında yer alan bilgiler...)
"Yabancı uyruklu gerçek kişiler" ile "yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri"nin Türkiye'de taşınmaz edinmeleri, 5444 ve 5782 sayılı kanunlarla değişik 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesinde düzenlendi. Buna göre; - Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez. - Ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî hak edinebilirler. - Bu iki grup lehine Türkiye'de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz. - Yine bu iki grup dışındakiler, Türkiye'de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı aynî hak tesis edilemez. - Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla intikal eden taşınmazları için birinci fıkrada belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanmaz. Ölüme bağlı tasarruflarda yukarıdaki fıkralarda belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanır. Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla edindikleri taşınmaz ve sınırlı aynî hakların intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir. - Karşılıklılığın tespitinde hukukî ve fiilî durum esas alınır. Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır. - Bu iki grubun; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hak edinebilirler. Bakanlar Kurulu, merkez ilçe ve ilçelerin altyapı, ekonomi, enerji, çevre, kültür, tarım ve güvenlik açısından önemlerini dikkate alarak, bu orandan fazla olmamak kaydıyla farklı oran belirlemeye yetkilidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlık bünyesinde, ilgili idare temsilcilerinden oluşan komisyon tarafından, bu madde uyarınca Bakanlar Kuruluna verilen yetkiler dâhilinde çalışmalar yapılmak suretiyle kamu kurum ve kuruluşlarının bu kapsamdaki teklifleri incelenip değerlendirilerek Bakanlar Kuruluna sunulur. Valiliklerce, merkez ilçe ve ilçelerin uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünde meydana gelen değişiklikler takip eden yılın Ocak ayı sonuna kadar komisyona bildirilir. - Askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgeleri ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri ise İçişleri Bakanlığı'nca geciktirilmeksizin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün bağlı olduğu Bakanlığa verilir. - Bu madde hükümlerine aykırı edinilen veya kanunî zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ile sınırlı aynî haklar, Maliye Bakanlığı'nca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. KARŞILIKLILIK Karşılıklılığın tespitinde hukuki ve fiili durum esas alınır. Karşılıklılığın kanuni ve fiili olmasının yanında yeni düzenlemede karşılıklılık ilkesinin birebir uygulanması yerine, yabancı devletin kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esası getirilmiştir.
Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti
hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin
taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye
Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır. KARŞILIKLIK İLKESİNİN İSTİSNALARI Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmelerinin birinci koşulu karşılıklılık olmakla birlikte, karşılıklılık ilkesine gerçek kişiler açısından getirilen bazı istisnalar bulunmaktadır. Bu istisnalar şunlardır: - Vatansızlar hiçbir devlet uyruğu taşımadıkları için karşılıklılık şartının belirleneceği muhatap bir devlet bulunmamaktadır. Bu nedenle, vatansızlar karşılıklılık şartından muaftırlar. - Türkiye tarafından 26.08.1961 tarih ve 359 Sayılı Kanunla onaylanan 28.07.1951 tarihli "Mültecilerin Hukuki Durumuna Dair Sözleşme"nin m. 7/2 hükmüne göre, mülteciler, sığındıkları ülkede üç yıl ikamet ettikten sonra karşılıklılık şartından muaf olurlar. Türkiye'de bulunan mülteciler de aynı hükme tabidir. Muafiyet için mültecilerin bu durumlarını resmi belge ile kanıtlamaları yeterlidir. KANUNİ KISITLAYICI HÜKÜMLERE UYMAK Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmelerinin ikinci koşulu kanunla getirilmiş olan kısıtlayıcı hükümlere uymaktır. Yabancıların taşınmaz edinmelerine ilişkin olarak kanunlarımızda bazı kısıtlamalar yer almış bulunmaktadır. Bu kısıtlayıcı hükümler şunlardır: - Yabancıların ülkemizde taşınmaz edinmelerini coğrafi açıdan sınırlayan 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununda yer alan düzenlemelere göre; askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerindeki taşınmazların yabancı gerçek ve tüzel kişilere satılması, devredilmesi ve izin alınmadan kiralanması mümkün bulunmamaktadır.
- 2644 sayılı Tapu Kanununun 35'inci
Maddesine göre, yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde
edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni
hakların toplam yüz ölçümü 2,5 hektarı geçemez. Kanuni miras bu hükmün
dışındadır. 5203 SAYILI KANUNUN UYGULANMASI
403 sayılı Türk Vatandaşlığı
Kanununun 4112 sayılı kanunla değişik 29. maddesini değiştiren 29.06.2004
tarihli 5203 sayılı kanunla getirilen değişiklik ile, Türk Vatandaşlığını
kaybeden kişiler, kayıp tarihinden başlayarak yabancı mamelesine tabi
tutulur. YABANCI TİCARET ŞİRKETLERİNİN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ EDİNİMLERİ Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynı hak edinebilirler. —2634 sayılı Turizm Teşvik Kanunu —6326 sayılı Petrol Kanunu —4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin
kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin
taşınmaz edinimine ilişkin talepleri özel kanun hükümlerine göre ilgili
kurumlarından ( Turizm Bakanlığı, Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı,
Sanayi ve Ticaret Bakanlığı) temin edecekleri belgelerin uygunluğu
kapsamında doğrudan ilgili tapu sicil müdürlüklerince
sonuçlandırılır.Yabancı yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına
göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye’de
taşınmaz rehini (ipotek) tesisinde, Tapu Kanunu’nun 35 inci maddesinin
birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz. YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERİN TAŞINMAZ EDİNMELERİ Yabancı sermayeli şirket ifadesi çoğu zaman yabancı şirket ifadesi ile karıştırılmaktadır. Öncelikle belirtmek gerekir ki, yabancı sermayeli şirketler Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre Türkiye'de kurulurlar ve Türk Ticaret Siciline kaydedilirler. Yani, bu şirketler Türkiye Cumhuriyeti hukuk kurallarına tabi şirketlerdir. Sadece sermayelerinin tamamı veya bir kısmı yabancı gerçek veya tüzel kişilere aittir. Hissedarlarının yabancı kişiler olması şirketi yabancı tüzel kişi statüsüne sokmaz; çünkü şirketin uyruğu ile hissedarlarının uyrukları farklı hususlardır. 17 Haziran 2003 tarih ve 25141 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe 4875 sayılı "Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu" ile, 18.01.1954 tarih ve 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu yürürlükten kaldırılarak; doğrudan yabancı yatırımların özendirilmesi ve artırılması, yabancı yatırımcının haklarının korunması, yabancı yatırımların gerçekleşmesinde izin ve onay sisteminin bilgilendirme sistemine dönüştürülmesi amaçlarıyla yeni esaslar getirilmiştir. 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu’nun Anayasa Mahkemesi’nin 11.3.2008 tarih ve 2003/71 E., 2008/79 K.sayılı kararıyla iptal edilen yabancı sermayeli şirketlerin ülkemizde taşınmaz ediniminin düzenlendiği 3/d maddesiyle ilgili olarak, 3.7.2008 tarih ve 5782 sayılı “Tapu Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”un 2.maddesiyle getirilen değişiklik neticesinde bu şirketlerin taşınmaz edinimi 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36.maddesinde düzenlenmiştir. Anılan madde; “Yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Bu şekilde edinilen taşınmazların Türkiye’de kurulu bulunan bir başka yabancı sermayeli şirkete devrinde ve taşınmaz maliki yerli sermayeli bir şirketin hisse devri yoluyla yabancı sermayeli hale gelmesi durumunda da aynı esas geçerlidir. Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketlerin tasfiyesi halinde şirketin sahip olduğu taşınmazın şirket ortağı yabancı gerçek kişiler veya yurt dışında kurulu yabancı ticaret şirketleri tarafından edinilmek istenmesi halinde 35 inci madde hükümleri uygulanır. 18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu şirketlerin, askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve aynı Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen stratejik bölgelerdeki taşınmaz edinimleri, Genel Kurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir. Valilik iznine tabi hususlar, ilgili idare temsilcilerinin katılımıyla oluşan komisyonda, taşınmaz ediniminin, ülke güvenliği ve faaliyet konusuna uygunluğu değerlendirilerek karara bağlanır.
Bu madde hükümlerine aykırı şekilde
edinildiği veya kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ve sınırlı aynî
haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından
tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak
sahibine ödenir. TRANSFER Yabancıların gerek döviz bozdurmak suretiyle satın aldıkları gerekse döviz bozdurmaksızın sahip oldukları taşınmaz mal ve ayni hakların gelirleri ve satış bedellerinin bankalar ve özel finans kurumları yolu ile transfer ettirilmesi serbesttir. BAŞVURULARIN YAPILACAĞI MERCİİ 2644 sayılı Tapu Kanununun 26'ncı Maddesi ile; mülkiyete, mülkiyetten ayrı ayni haklara ilişkin sözleşmeleri düzenleme görev ve yetkisi Tapu Sicil Müdürlüklerine verilmiştir. Taşınmaz mal edinmek isteyen veya mülkiyetten ayrı ayni haklardan yararlanmak isteyen yabancı kişiler, başvurularını, taşınmaz malın bulunduğu yerin Tapu Sicil Müdürlüğüne yapacaklardır. BAŞVURULAR İÇİN GEREKLİ BELGELER Başvurular için gerekli belgeler bakımından yabancılarla Türk vatandaşları arasında herhangi bir fark bulunmamaktadır. GERÇEK KİŞİLER AÇISINDAN 1- Taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı, 2- Uyruğunda bulunduğu ülkenin kimlik belgesinin veya pasaportun onaylı tercümesi ile iki adet vesikalık fotoğraf, 3- İstemde bulunan kişi vekil ise, temsile ilişkin Apostille şerhli veya Konsolosluk onaylı vekaletname ile temsilcinin fotoğraflı kimlik belgesi ve vesikalık fotoğraf, alıcılar açısından bizzat işleme katılmayanlar var ise, onları temsil eden temsilcilerin fotoğraflı kimlik belgeleri, vesikalık fotoğrafları ve temsilciliklerine ilişkin belgeler. TÜZEL KİŞİLER AÇISINDAN 1-4875 Sayılı Doğrudan yabancı Yatırımlar Kanununa göre kurulan şirketler Ticaret Sicil Memurluğundan alacakları yetki belgelerini, imza sirkülerini ve buna dayanılarak yetkili kılınan kişiye verilen vekaletnameyi, 2-Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan yabancı ticaret şirketleri için, kuruldukları ülkenin kendi mevzuatınca ilgili makamlarından alacakları yetki belgesi yerine geçen bir belgeyi ibraz etmeleri gerekmektedir. Tapu işlemleri sırasında ödenmesi gereken harç ve vergiler açısından yabancı uyruklu kişiler ile Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları arasında hiçbir fark yoktur. Ancak, ülkemizde taşınmaz mal edinmek isteyen yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin edinmek istedikleri taşınmaz malların Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri dışında kalıp kalmadığının tespit edilebilmesini teminen yetkili askeri makama sorulurken, taşınmazın bulunduğu yerin 1/25000 ölçekli haritada işaretlenmesi için araziye gidilmesi gerekiyorsa "parselin yerinde gösterilmesi" işlemine göre döner sermaye hizmet bedeli alınmaktadır. 20/11/2009 |
|
|
||
|
Aktüel - Yaşam - Din - Sağlık - Rejim - Cinsel sağlık - Sanat - Sinema - Resim Şov - Moda - Fashion- Resim indir! - Video - Pop Dünya |
||
